Was gehört zur Unterhaltsreinigung? Leistungen, Intervalle und Leistungsverzeichnis

Unterhaltsreinigung umfasst regelmäßig wiederkehrende Reinigungsarbeiten in genutzten Gebäuden, deren genauer Umfang sich erst aus Vertrag und Leistungsverzeichnis ergibt ^[1]. Entscheidend ist eine Objektanalyse, die Nutzung, Frequenz und Bausubstanz berücksichtigt, denn daraus leiten sich Intervalle und Verfahren ab ^[2]. Wer Raumgruppen, Turnusse und Qualitätsziele im Leistungsverzeichnis präzise abgrenzt, schafft eine belastbare Grundlage für Angebote, Kontrolle und Zusammenarbeit.

• Unterhaltsreinigung ist nach der DGUV Regel 101-605 als regelmäßig wiederkehrende Reinigungstätigkeit definiert und kommt in allen Gebäudearten vor ^[1].
• Was tatsächlich geschuldet ist, ergibt sich nicht aus dem Begriff selbst, sondern ausschließlich aus Vertrag und Leistungsverzeichnis.
• Reinigungsintervalle sind objektspezifisch: Sie leiten sich aus Architektur, Nutzung und Frequenz ab, die vor einer Ausschreibung analysiert werden sollen ^[2].
• Für Sanitärräume gilt nach ASR A4.1 eine nutzungsabhängige Reinigung: Bei täglicher Nutzung müssen Toilettenräume mindestens täglich gereinigt werden, Waschräume sollen täglich gereinigt werden ^[3].
• Tätigkeits- oder ergebnisorientiert ausgestaltet, legt das Leistungsverzeichnis Tätigkeiten, Verfahren, Turnusse oder Qualitätsziele je Raum und Reinigungsobjekt fest ^[2].
• Öffentliche Leistungsbeschreibungen müssen nach § 31 VgV ein klares Bild des Auftrags vermitteln und vergleichbare Angebote ermöglichen ^[4].
• Zu den aktuellen Normen zählen DIN EN 13549 zu Qualitätsmesssystemen sowie DIN 77400 zu Anforderungen an die Reinigung von Schulgebäuden ^[5].

Welche Leistungen umfasst die Unterhaltsreinigung konkret?

Unterhaltsreinigung bezeichnet regelmäßig wiederkehrende Reinigungsarbeiten in Gebäuden, die genutzt werden, während sie genutzt werden. Nach der DGUV Regel 101-605 kann sie Böden, Wände, Decken und Einrichtungsgegenstände betreffen und tritt in nahezu jeder Gebäudeart auf ^[1]. Damit ist der Rahmen weit gefasst, konkret wird er erst durch die vertragliche Festlegung im Einzelfall.

Typische Leistungsbereiche sind Büro-, Besprechungs- und Verwaltungsräume, Verkehrsflächen und Treppenhäuser, Eingangsbereiche, Sanitär- und Waschräume, Sozial- und Pausenräume sowie geeignete Bereiche in Produktion und Logistik. Innerhalb dieser Bereiche zählen die trockene oder feuchte Bodenreinigung sowie die Reinigung frei zugänglicher Oberflächen zu den wiederkehrenden Tätigkeiten. Ebenso dazu gehören das Leeren definierter Abfallbehälter, die Reinigung sanitärer Einrichtungen und das Auffüllen vereinbarter Verbrauchsmaterialien.

Schwieriger wird die Abgrenzung bei Türen, Griffen, Handläufen, Schaltern, Heizkörpern, Sockelleisten oder schwer erreichbaren Flächen. Diese Elemente gehören nur dann regelmäßig zur Unterhaltsreinigung, wenn Turnus und Zugänglichkeit im Leistungsverzeichnis ausdrücklich aufgenommen wurden. Fehlt diese Festlegung, entsteht eine typische Stolperfalle: Beide Seiten gehen von unterschiedlichen Annahmen aus, ohne dass ein Vertragstext dies auflöst.

Glas-, Fassaden-, Grund-, Bauend- oder Desinfektionsreinigungen sind von der laufenden Unterhaltsreinigung zu trennen, sofern sie nicht ausdrücklich Teil des Auftrags sind. Diese Trennung ist keine Formsache, sondern schützt vor Missverständnissen bei Reklamationen, weil sich sonst kaum klären lässt, welche Leistung mit welchem Turnus vereinbart war. Wer Unterhalts- und Sonderreinigung im Leistungsverzeichnis nicht klar trennt, riskiert genau diese Missverständnisse bei der Abgrenzung der Leistungsbereiche.

Wie werden Reinigungsintervalle sinnvoll festgelegt?

Reinigungsintervalle ergeben sich aus einer Analyse von Architektur und Nutzung, nicht aus einem allgemeinen Richtwert. Das Umweltbundesamt empfiehlt, diese Analyse vor einer Ausschreibung durchzuführen, weil sie Verschmutzung, Verfahren und Turnusse maßgeblich beeinflusst ^[2]. Ein universelles Intervall für alle Flächen gibt es damit nicht.

Maßgebliche Einflussgrößen sind unter anderem Besucher- und Beschäftigtenfrequenz, Schichtbetrieb, Eintrag von Außenverschmutzung, Bodenbeläge, Raumfunktion, hygienische Risiken, Produktionsbedingungen und saisonale Belastungen. Ein Eingangsbereich mit hohem Publikumsverkehr benötigt andere Zyklen als ein selten betretener Lagerraum, weil sich Verschmutzungsgrad und Nutzungsdruck deutlich unterscheiden. Sobald sich die Nutzung eines Raumes ändert, etwa durch eine neue Abteilung oder verlängerte Öffnungszeiten, sollte auch das Intervall überprüft werden.

Ein sinnvoller Reinigungsplan kombiniert deshalb feste Turnusse mit bedarfsabhängigen Leistungen. Stark frequentierte Bereiche wie Sanitäranlagen oder Eingänge können kürzere Kontroll- und Reinigungszyklen erfordern als Nebenräume mit geringer Nutzung. Wird dieser Unterschied im Leistungsverzeichnis nicht abgebildet, sondern ein einheitliches Intervall für alle Flächen angesetzt, entstehen entweder Qualitätslücken in stark genutzten Bereichen. Oder es entsteht unnötiger Aufwand in wenig genutzten Bereichen.

Für Sanitärräume konkretisiert die ASR A4.1 diese Logik: Reinigung und gegebenenfalls Desinfektion richten sich nach der Nutzungshäufigkeit. Bei täglicher Nutzung müssen Toilettenräume mindestens täglich gereinigt werden, Waschräume sollen täglich gereinigt werden ^[3]. Ein fortlaufend abgezeichneter Reinigungsplan dient dabei der Kontrolle ^[3]. Eine routinemäßige Desinfektion sämtlicher Büroflächen lässt sich aus dieser Vorgabe jedoch nicht ableiten, weil sie sich ausdrücklich auf Sanitärräume bezieht.

Welche Angaben gehören in ein Leistungsverzeichnis für Unterhaltsreinigung?

Je Raum und Reinigungsobjekt muss ein Leistungsverzeichnis festlegen, welche Tätigkeit mit welchem Verfahren und welcher Häufigkeit auszuführen ist, oder alternativ den erwarteten Sauberkeitszustand beschreiben. Damit unterscheidet sich ein tätigkeitsorientiertes von einem ergebnisorientierten Verzeichnis, wobei Mischformen möglich sind ^[2].

Für belastbare Angebote sollte das Verzeichnis Flächen- und Raumdaten, Boden- und Oberflächenarten sowie Nutzungszeiten und Zugangsregeln enthalten. Ebenso gehören Raumgruppen, Tätigkeiten beziehungsweise Qualitätsziele, Turnusse, Feiertags- und Ausfallregelungen, Verbrauchsmaterialien, Abfallprozesse, Sonderleistungen, Dokumentation, Reklamationsverfahren sowie Abnahme- und Qualitätskontrollen dazu ^[2]. Fehlt eine dieser Angaben, wird ein Vergleich zwischen Angeboten schwierig, weil unklar bleibt, worauf sich der Preis eigentlich bezieht.

Auch die Voraussetzungen auf Seiten des Auftraggebers gehören in dieses Dokument: Ist der Schreibtisch am Abend frei zugänglich, wer räumt Geschirr weg, wer meldet Schäden an Bodenbelägen. Ohne diese Festlegung entsteht eine Grauzone, in der weder Reinigungskraft noch Objektleitung eindeutig zuständig sind, was bei wiederkehrenden Reklamationen zum eigentlichen Streitpunkt wird.

Die folgende Übersicht ordnet die beiden Verzeichnisformen und ihre wesentlichen Merkmale ein, damit die Entscheidung für eine Form im konkreten Objekt leichter fällt.

Für Aufträge öffentlicher Auftraggeber verlangt § 31 VgV eine Leistungsbeschreibung, die ein klares Bild des Auftrags vermittelt und hinreichend vergleichbare Angebote ermöglicht ^[4]. Umwelt- und Sozialmerkmale dürfen aufgenommen werden, wenn sie mit dem Auftragsgegenstand verbunden und verhältnismäßig sind ^[4]. Der UBA-Leitfaden nennt ergänzend ein optimiertes Leistungsverzeichnis, Schulungen des Reinigungspersonals und Anforderungen an eingesetzte Mittel als Umweltaspekte der Beschaffung ^[6]. Wer sich vertiefend mit dem Ausschreibungsprozess befasst, findet weiterführende Aspekte im Beitrag zum Ablauf und den Kriterien einer Ausschreibung von Reinigungsleistungen.

Wie lässt sich die Qualität der Unterhaltsreinigung nachvollziehbar steuern?

Qualität sollte nicht allein über erledigte Tätigkeiten, sondern über nachvollziehbare Prüfkriterien gesteuert werden. Ein reines Abhaken von Tätigkeiten trifft nämlich keine Aussage über das tatsächliche Ergebnis. DIN EN 13549 enthält dafür Grundanforderungen und Empfehlungen für Qualitätsmesssysteme bei Reinigungsdienstleistungen ^[5]. Für Schulgebäude ist zusätzlich DIN 77400 einschlägig ^[5].

Diese Normen dienen als Strukturhilfe für Qualitätsdefinition, Prüfverfahren und Dokumentation ^[5]. Ohne eine objektbezogene Konkretisierung bleiben auch normbasierte Qualitätsziele abstrakt, da erst die Verknüpfung mit Raumgruppen und Turnussen aus dem Leistungsverzeichnis eine Prüfung ermöglicht.

Sobald Qualitätskontrollen erst nach Vertragsschluss definiert werden, entsteht eine Stolperfalle. Wird das Prüfverfahren nicht bereits im Leistungsverzeichnis festgelegt, fehlt beiden Seiten ein gemeinsamer Maßstab für Abnahme und Reklamation. Sinnvoller ist es, Prüfkriterien, Prüfintervalle und Zuständigkeiten für die Kontrolle von Beginn an schriftlich festzuhalten und mit der Objektleitung abzustimmen.

Digitale Qualitätssicherung kann diese Kontrolle unterstützen, indem Prüfungen dokumentiert und Ansprechpartner eindeutig zugeordnet werden. Wer auf feste Objektleitungen und digitale Prozesse setzt, schafft damit Transparenz zwischen Auftraggeber und Reinigungsteam, sodass Qualitätsfragen nicht ungeklärt bleiben.

Welche Rolle spielen Arbeitsschutz und Zuständigkeiten in der Unterhaltsreinigung?

Arbeitsschutz ist fester Bestandteil der Leistungserbringung, weil Reinigungstätigkeiten mit spezifischen Gefährdungen verbunden sind. Die DGUV verweist insbesondere auf Gefährdungen durch Arbeitsmittel, Reinigungsmittelkonzentrate und die Arbeitsumgebung ^[1]. Diese Gefährdungen betreffen nicht nur das Reinigungspersonal, sondern auch die Organisation des Auftrags insgesamt.

Unternehmen müssen Gefährdungen beurteilen und dokumentieren, wobei Arbeitsorganisation, Arbeitsmittel, Gefahrstoffe und Notfallplanung zu den relevanten Betrachtungsfeldern zählen ^[7]. Solange diese Beurteilung nicht objektbezogen erfolgt, bleiben Risiken wie unzureichende Belüftung bei Nassreinigung oder ungesicherte Zugänge zu technischen Bereichen unberücksichtigt.

Objektbezogene Gefährdungen, sichere Arbeitszeiten, Unterweisungen und Zuständigkeiten sollten deshalb bereits bei der Begehung und zum Auftragsstart abgestimmt werden. Erst wenn diese Punkte vor Beginn der Reinigung geklärt sind, lassen sich Verantwortlichkeiten im laufenden Betrieb eindeutig zuordnen. Das gilt etwa, wenn ein Bereich kurzfristig gesperrt oder ein Gefahrstoff ausgetauscht wird.

Die folgende Übersicht zeigt exemplarisch, wie sich typische Zuständigkeiten zwischen Auftraggeber und Reinigungsdienstleister sinnvoll aufteilen lassen, um Klarheit im laufenden Betrieb zu schaffen.

Rix Gebäudereinigung setzt als tarifgebundener Arbeitgeber ausschließlich eigene, fest angestellte Mitarbeitende ein und verzichtet auf Subunternehmer. Wer auf feste Teams und Objektleitungen setzt, statt Aufgaben an wechselnde Subunternehmer zu vergeben, erleichtert damit die nachvollziehbare Organisation von Unterweisungen und Zuständigkeiten im Objekt.

Häufige Fragen

Was zählt genau zur Unterhaltsreinigung?

Zur Unterhaltsreinigung zählen regelmäßig wiederkehrende Reinigungsarbeiten in genutzten Gebäuden, etwa an Böden, Wänden, Decken und Einrichtungsgegenständen ^[1]. Welche konkreten Tätigkeiten, Räume und Turnusse tatsächlich geschuldet sind, ergibt sich jedoch nicht aus dem Begriff selbst, sondern ausschließlich aus dem vereinbarten Leistungsverzeichnis.

Wie oft müssen Sanitärräume gereinigt werden?

Nach ASR A4.1 richtet sich die Reinigung von Sanitärräumen nach der Nutzungshäufigkeit; bei täglicher Nutzung müssen Toilettenräume mindestens täglich gereinigt werden, Waschräume sollen täglich gereinigt werden ^[3]. Ein abgezeichneter Reinigungsplan wird zur Kontrolle empfohlen, damit die Ausführung nachvollziehbar bleibt ^[3].

Braucht jedes Unternehmen ein eigenes Leistungsverzeichnis?

Ja, ein individuelles Leistungsverzeichnis ist sinnvoll, weil Reinigungsintervalle und Verfahren aus der jeweiligen Architektur und Nutzung des Objekts abgeleitet werden sollen ^[2]. Bleibt ein Verzeichnis allgemein gehalten und ohne Objektbezug, lässt es offen, welche Tätigkeit mit welchem Turnus tatsächlich vereinbart ist.

Welche Norm hilft bei der Qualitätskontrolle der Unterhaltsreinigung?

DIN EN 13549 enthält Grundanforderungen und Empfehlungen für Qualitätsmesssysteme bei Reinigungsdienstleistungen und bietet damit eine Strukturhilfe für Prüfverfahren und Dokumentation ^[5]. Für Schulgebäude ist ergänzend DIN 77400 einschlägig ^[5].

Gemeinsam finden wir die passende Reinigungslösung für Ihr Unternehmen oder Ihre Einrichtung. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung.

Quellen

1. DGUV Regel 101-605 – Branche Gebäudereinigung
2. Umweltbundesamt – Gewerbliche Reinigung
3. BAuA – ASR A4.1 Sanitärräume
4. § 31 Vergabeverordnung – Leistungsbeschreibung
5. DIN – Normungsinformationen zu Reinigungsdienstleistungen
6. UBA-Leitfaden zur nachhaltigen öffentlichen Beschaffung von Reinigungsdienstleistungen und -mitteln
7. BG BAU – Einführung in die Gefährdungsbeurteilung